Revista de Ciencias Tecnológicas (RECIT). Volumen 3 (1): 10-22
Revista de Ciencias Tecnológicas (RECIT). Universidad Autónoma de Baja California ISSN 2594-1925
Volumen 5 (2): e221. Abril-Junio, 2022. https://doi.org/10.37636/recit.v5n2e221
ISSN: 2594-1925
1
Estudios de caso
Revalorización de terrenos agropecuarios a través de
proyectos de restauración: estudio de tres casos
Revaluation of agricultural land through restoration projects: three
case study
Marisela Moreno Medina1, Francisco José Martín del Campo Saray2
1Universidad de Guadalajara. Sistema de Universidad Virtual. Calle Mezquitán No. 302 Colonia Centro
Barranquitas. C.P. 44100. Guadalajara, Jalisco, México.
2Instituto Tecnológico José Mario Molina Pasquel y Henríquez Campus El Grullo, Km 5 Carretera El Grullo-
Ejutla s/n, Puerta de Barro, C.P. 48740 El Grullo, Jalisco, México.
Autor de correspondencia: Francisco José Martín del Campo Saray, Instituto Tecnológico José Mario Molina
Pasquel y Henríquez Campus El Grullo. E-mail: francisco.martindelcampo@elgrullo.tecmm.edu.mx. ORCID:
0000-0001-7211-5366.
Recibido: 29 de enero del 2022 Aceptado: 17 de marzo del 2022 Publicado: 01 de abril del 2022
Resumen. - El estudio que se presenta muestra la importancia de la restauración de suelos a través de la
valuación, desde la última década del siglo XX la valoración agraria ha cobrado mayor relevancia,
conceptos como el paisaje, los servicios ambientales y la conservación se han hecho presentes como
bienes intangibles y esto brinda un nuevo sentido a los trabajos valuatorios. El objetivo de la investigación
fue fundamentar el valor de la restauración de suelos en terrenos rurales y/o agropecuarios, para lo cual
se consideraron tres predios agropecuarios que antes de ser sometidos a un proceso de restauración
integral se realizó un avalúo comercial, una vez concluidos los trabajos de restauración y pasados cinco
años, se actualiza el avaluó comercial, encontrando que, si bien la inversión que se hizo para llevar a
cabo el proceso de restauración se puede recuperar con los resultados obtenidos, este tipo de trabajos no
representa grandes márgenes de utilidad, lo que muestra la importancia de cuidar la degradación de las
tierras.
Palabras clave: Degradación de suelos; Valoración agraria; Restauración.
Abstract. – The study presented shows the importance of soil restoration through valuation. Since the
last decade of the 20th century, agrarian valuation has become more relevant, concepts such as landscape,
environmental services, and conservation have become present as intangible assets and this gives new
meaning to valuation jobs. The objective of the research was to establish the value of the restoration of
soils in rural and/or agricultural lands, for which three agricultural properties were considered, which
before being subjected to a comprehensive restoration process, carried out a commercial appraisal, once
completed restoration work and after five years, the commercial appraisal is updated, finding that,
although the investment made to carry out the restoration process can be recovered with the results
obtained, this type of work does not represent large margins of utility, which shows the importance of
taking care of land degradation.
Keywords: Soil degradation; Agrarian evaluation; Restoration.
Revista de Ciencias Tecnológicas (RECIT). Volumen 5 (2): e221
2 ISSN: 2594-1925
1. Introducción
El caso de interés de esta investigación se enfoca
específicamente a la valoración de terrenos
agropecuarios, que, por lo general, su enfoque
metodológico es el productivo, es decir, a mayor
producción aumenta el valor de mercado y entre
menor sea la producción el valor de mercado se
demerita, lo que ocasiona que los campos de
productividad baja estén en el abandono.
Este trabajo intenta ver con otra óptica los
terrenos agropecuarios, la importancia de estos y
los proyectos de restauración como una opción
para evitar se devalúen o bien se revaloricen. Para
esto, se documentan tres casos de predios con
altos índices de degradación, que después de
someterse a proyectos de restauración ecológica
incrementan nuevamente su productividad, y por
consecuencia su valor.
Para poder evaluar de manera objetiva e
imparcial esta investigación, la valuación de los
predios se hace con; la metodología establecida
por el Instituto Nacional de Avalúos y Bienes
Nacionales INDAABIN y con apego a la Norma
Mexicana NMX-R-081-SCFI-2015 [1]. El
objetivo de esta investigación fue, fundamentar
el valor de la restauración de suelos en terrenos
rurales y/o agropecuarios, una vez que concluye
su vida productiva, al considerar que a partir de
la inversión en este tipo de proyectos se pueden
generar beneficios ambientales, económicos y
sociales.
Esta investigación permitió abordar variables
tangibles del tipo ambiental como lo fueron la
diversidad, el medioambiente y el paisaje,
variables intangibles sociales, como lo fue el
arraigo, el conocimiento y el sentido de
pertenencia a una comunidad, que, aunque no
necesariamente se vean reflejadas de manera
económica fue importante identificarlas y
considerarlas al momento de realizar el avalúo.
Según el informe de la Convención de las
Naciones Unidas de Lucha contra la
Desertificación (CNULD), la degradación del
suelo causada por las actividades humanas, ha
puesto en riesgo el bienestar del 30% de la
población mundial, es decir a 2,500 millones de
personas, lo que ocasiona la extinción de
especies, intensifica el cambio climático y es una
de las causas principales de la migración humana
[2].
México no es la excepción en el problema, según
el INEGI para el 2014, el 55% del territorio
nacional mostraba algún nivel de degradación
[3], en congruencia a esta información para ese
mismo año en la Encuesta Nacional
Agropecuaria, realizada por el mismo Instituto,
mencionaba que el 40% de los agricultores se les
dificultaba realizar actividades agropecuarias
debido a la pérdida de fertilidad de los suelos, es
decir la degradación ya mostraba sus
consecuencias y sustituir la fertilidad con
productos químicos ocasiona que se incrementen
los costos en la producción de alimentos [4].
La política de salvaguardas sociales establece la
necesidad de que la participación de los pueblos
en los proyectos de desarrollo sea de carácter
colaborativo, reconociendo la importancia de que
éstos sean incluidos de forma plena y efectiva en
el diseño, implementación, monitoreo y
evaluación de las políticas públicas desarrolladas
en su territorio [5].
A nivel global, la agricultura es el principal
impulsor del cambio en los usos del suelo y la
causa principal de la pérdida de biodiversidad.
Por ello es necesario que los manejos agrarios se
orienten a la preservación de paisajes agrarios
complejos y a la restauración de la biodiversidad
en las zonas agrarias y en los ecosistemas
circundantes de los que depende la agricultura
[6].
Revista de Ciencias Tecnológicas (RECIT). Volumen 5 (2): e221
3 ISSN: 2594-1925
De acuerdo con organismos nacionales e
internacionales, acciones para frenar la
degradación de suelos mediante la rehabilitación
de tierras, la expansión de terrenos gestionados
sosteniblemente y el incremento de iniciativas de
reparación de terrenos son las vías principales
hacia una mayor capacidad de adaptación y un
mejor equilibrio ecológico.
En el campo de la valoración agraria, la tierra
también ha tenido que adaptarse, como
consecuencia de su pérdida de peso en la
estructura de los costos de producción en la
explotación agraria moderna y, por el contrario,
aparece la necesidad de valorar otros activos y
elementos tangibles e intangibles.
De acuerdo con lo anterior, se señala parte de lo
analizado en el Estado del Arte; los inicios de la
valoración agraria se pueden relacionar con
culturas antiguas como el imperio romano, en
donde ya se tienen datos sobre el uso de la
agrimensura, cuyo fin iba más allá de la medición
de terrenos agropecuarios, ya que también
atendía cuestiones como, la transformación y
división de los terrenos, la valoración o tasación,
los deslindes y soportes en las excavaciones o
desagües [7].
La revitalización de la actividad agraria en suelos
abandonados será factible si se vincula con las
políticas municipales y sectoriales. En los suelos
agrarios abandonados pueden confluir las
políticas públicas de alimentación sostenible, de
dinamización del sector agrario y de promoción
sociolaboral y los planes de protección
medioambiental [8]. Los planteamientos de
relocalización del sistema alimentario conectan
con conceptos ya veteranos como "bio-región" y
con otros más recientes como “sistemas
agroalimentarios de ciudad-región” [9, 10],
“cuencas alimentarias” [11] o “biodistritos
agrarios” de esta forma, aparecen asociados al
diseño de planes y estrategias de alimentación
sostenible de las ciudades [12].
Italia se ha caracterizado por hacer grandes
aportaciones a la Valuación Agraria, remontando
sus primeros antecedentes en el siglo XIII,
partiendo del catastro florentino [13]. Para el año
2000, la revista Genio Rurale publicaba
actualizaciones bibliográficas sobre valoración
[14]. España es otro país con tradición en el
estudio y desarrollo de la valoración agraria, los
primeros indicios de esta son en Cataluña en el
siglo X [13]. La escuela alemana, se caracterizó
por el desarrollo de la ciencia hacendística
forestal, y de la estética forestal [14]. En Francia
a finales del siglo XVIII, Alfred Puton, maestro
de la ciencia económica forestal francesa, es
quien por primera vez expuso, con claridad y de
manera práctica, la valoración de los montes, las
cuales fueron seguidas por todos los forestales
franceses [7]. En Oceanía, específicamente en
Australia Institutions of Surveyors se constituyó
en 1952, una federación de las seis instituciones
estatales existentes que dio como resultado la
formación de la Institución de Agrimensores,
Australia [15].
En Norteamérica, en Canadá desde su fundación
en 1938 por un pequeño grupo de inspectores de
préstamos de Winnipeg, el Appraisal Institute of
Canada se ha dedicado a promover la profesión
de tasación de bienes raíces, así como la
promoción y la capacitación en ese país [16]. En
lo que respecta a Estados Unidos, la American
Society of Farm Managers and Rural Appraisers
fue formada en 1929, los Tasadores y Valuadores
de ASFMRA se han caracterizado por sus altos
niveles de capacitación y experiencia en
Valoración Agraria, pero adaptándose a los
tratados europeos [17].
En América Latina, los antecedentes de la
valuación se encuentran en culturas como la Inca,
ya que se trataba de una sociedad sin moneda, ni
mercado que solo podía funcionar con la
participación de tasadores y la existencia de
minuciosos catastros de bienes y de manera muy
especial de bienes inmobiliarios [13]. La
Revista de Ciencias Tecnológicas (RECIT). Volumen 5 (2): e221
4 ISSN: 2594-1925
valoración agraria en México ha venido
evolucionando a la aplicación de métodos
científicos a través de los trabajos del Instituto
Nacional de Valuación Agropecuaria y Forestal,
A. C., y con la creación de estudios formales de
la materia en diversas universidades del país,
destacando la UNAM, en su campus Coyoacán y
la Universidad Autónoma Agraria Antonio
Narro, en Saltillo.
De acuerdo a [18] el valor de la tierra adquiere
relevancia toda vez que determina la viabilidad
económica de un proyecto de siembra e
indirectamente el impacto social en las
comunidades cercanas al proyecto, en este
aspecto el papel del valuador rural es notable, así
como la visión y análisis que tenga éste del activo
objeto de análisis para la adecuada valoración.
Por su parte, [19] menciona que se desarrollan las
técnicas de Agricultura de Conservación, como
un sistema de producción agrícola sostenible que
comprende un conjunto de prácticas agronómicas
adaptadas a las exigencias del cultivo y a las
condiciones locales de cada región, cuyas
técnicas de cultivo y de manejo de suelo lo
protegen de su erosión y degradación, mejoran su
calidad y biodiversidad, contribuyen a la
preservación de los recursos naturales agua y
aire, sin menoscabo de los niveles de producción
de las explotaciones.
La adecuada gestión de la conservación de
especies vegetativas debe incluir la cooperación
y acción conjunta de diversas entidades que
favorezcan, en última estancia, la mejora en el
estatus poblacional de su misma especie [20].
Con base en experiencias en cuanto al manejo de
recursos forestales, se ha observado que la
tenencia comunitaria de las tierras a pesar de las
dificultades que han surgido puede lograr
mejores resultados en cuanto a conservación y
sustentabilidad en comparación con un régimen
público o privado [21].
Para asegurar y revertir los procesos de
degradación, surge la Restauración Ecológica,
actividad que inicia o acelera la recuperación de
un ecosistema que fue degradado, dañado,
transformado o totalmente destruido como
resultado directo o indirecto de las actividades
humanas o de fenómenos naturales [22]. Para
rehabilitar un área degradada es necesario
realizar diversos estudios y observar la
efectividad de estas técnicas en diversas
situaciones y complejidades [23].
2. Enfoque metodológico
La base de la metodología empleada para el
desarrollo del trabajo fue la Norma Mexicana, así
como los procedimientos técnicos establecidos
por el Instituto de Administración y Avalúos de
Bienes Nacionales (INDAABIN), que en materia
de Avalúos de bienes agropecuarios ha
establecido. La elección de los casos fue al azar,
si bien los predios tienes características físicas y
actividades diferentes, esto no afecta en nada el
seguimiento de la metodología.
El primer paso fue identificar predios degradados
que ingresaron al programa de Compensación
ambiental por cambio de uso de Suelo, que lleva
a administra la Comisión Nacional Forestal
(CONAFOR), a estos predios en un inicio se les
realizó un avaluó comercial en las condiciones en
que se encontraban, posteriormente fueron
sometidos a una serie de actividades de
restauración, el cual cronológicamente fueron
diseñados a cinco años, en donde se incluyeron
actividades de protección, restauración de suelos,
reforestación y mantenimiento, con el fin de
tratar de garantizar la sobrevivencia de los
individuos plantados.
Una vez concluido el proyecto y pasando los 5
años se volvió a realizar un avaluó comercial con
la misma metodología que los primeros avalúos
realizados, pero con la actualización de los
precios y las variables, incluyendo también las
Revista de Ciencias Tecnológicas (RECIT). Volumen 5 (2): e221
5 ISSN: 2594-1925
variables identificadas nuevas. El avalúo se
efectuó de acuerdo con lo establecido en la norma
mexicana NMX-R-081-SCFI-2015
“SERVICIOS-SERVICIOS DE VALUACIÓN-
METODOLOGÍA”, cuyos objetivos son, entre
otros:
1. Unificar los criterios para la valoración de
la prestación del servicio.
2. Establecer criterios homogéneos para la
presentación del informe de valuación.
3. Garantizar la prestación adecuada del
servicio.
4. Homologar los principios de valuación
generalmente aceptados en su práctica en
territorio nacional.
5. Validar los resultados del trabajo de
restauración desde un punto de vista económico.
En congruencia con la Norma Mexicana el
INDAABIN establece el “Procedimiento
Técnico PT-TR para la elaboración de trabajos
valuatorios que permitan dictaminar el valor
comercial y/o el valor de realización ordenada de
terrenos rurales de uso agropecuario”, el cual
establece que:
Para este procedimiento [7] se consideran
terrenos en estado rústico, o acondicionados para
la labor, sin restricciones legales, ambientales o
ecológicas que impidan su laboreo,
aprovechamiento o transformación y que
geográficamente no se localicen dentro de la
traza urbana de ningún poblado.
Por terreno rural de uso agropecuario, para
propósitos de avalúos, se comprende únicamente:
• Los terrenos dedicados a la agricultura
directa en suelo (producción de básicos,
fruticultura u horticultura, principalmente).
• Los dedicados al aprovechamiento de
agostaderos y/o de pradera establecidas.
• Bosques o selvas nativos dedicados al
aprovechamiento silvícola.
• Los usos combinados de estas
especialidades.
El procedimiento técnico estableció la
información siguiente; recepción de la solicitud,
identificación del avalúo, revisión de
documentación procedente. Una vez que se
obtuvo esta información se realizó la carga en un
Sistema de Información Geográfica (SIG), con el
fin de obtener cartografía para el análisis de los
predios y para poder hacer la carga de la
información en un GPS previo a la inspección de
campo, para tener la certeza de que la inspección
se efectuara dentro de los limites señalados, para
tomar las coordenadas o vértices del predio y
características del terreno como lo pueden ser
caminos, cuerpos de agua, fallas geológicas,
áreas de cultivos, etc.
En el caso de estos trabajos se utilizó un GPS,
marca Garmin 010 – 01199 Receptor GPS y
Glonass de Alta Sensibilidad, y el Sistema de
información Geográfica, Qgis, que es un
software abierto y libre, que permite crear, editar,
administrar y exportar capas vectoriales y ráster
en varios formatos. A continuación, se presentan
figuras de los tres estudios de caso y
posteriormente en la parte de resultados se
aprecia la intervención. Ver figuras de la 1 a la 6.
Figura 1. Estudio de caso 1, Analco, Puebla. Fuente:
Elaboración propia.
Revista de Ciencias Tecnológicas (RECIT). Volumen 5 (2): e221
6 ISSN: 2594-1925
Figura 2. Previo desprovisto de vegetación, Bienes
comunales de Analco, Puebla. Fuente: CONAFOR,
2013.
Figura 3. Estudio de caso 2, Ejido San Pedro Almoloyan,
San Felipe, Guanajuato. Fuente: Elaboración propia.
Figura 4. Vista del predio a restaurar, caso 2. Fuente:
CONAFOR, 2013.
Figura 5. Estudio de caso 3, Ejido Panuco, Panuco,
Zacatecas. Fuente: Elaboración propia.
Figura 6. Vista del predio a restaurar, caso 3. Fuente:
CONAFOR, 2013.
Una vez diagnosticada la situación de los
terrenos, posteriormente, el valuador debe tener
claramente identificado el bien a valuar, así como
los procesos a seguir y la aplicación de los
resultados que emita. En el caso de los bienes que
se documentaron en esta investigación fueron
solo de tipo informativo y comparativo, ya que
no se tuvo programado ningún proceso de venta,
expropiación o enajenación.
Son tres fechas diferentes y necesarias al
momento de emitir el documento, entendiéndose
como fecha de inspección la fecha en la cual se
realizó la visita de inspección al bien valuado, la
fecha de valores, al momento de cierre de valores
en el trabajo y en la fecha de emisión del
Revista de Ciencias Tecnológicas (RECIT). Volumen 5 (2): e221
7 ISSN: 2594-1925
dictamen, se debe asentar la fecha en que se firmó
el dictamen valuatorio por los responsables de su
emisión [24].
En apego al artículo 148 de la Ley General de
Bienes Nacionales es de seis meses en los casos
de terrenos ejidales o comunales, en apego al
artículo 74 del Reglamento de la Ley Agraria en
Materia de Ordenamiento de la Propiedad Rural.
Previo a la inspección fue importante tener toda
esta información en virtud de que brinda certeza
jurídica y legal del predio a inspeccionar, de no
ser así, se tendría el riesgo de invertir tiempo y
recursos de manera innecesaria.
Luego, se realizó la inspección física y
descripción del terreno y su entorno donde se
señala que es la etapa en la cual el valuador de
bienes nacionales, observa, investiga y analiza,
todos aquellos elementos que incrementan o
restan valor al terreno o predio.
Parte de la importancia de un buen trabajo previo
y del manejo de la información digital, es que
esta información puede ir precargada en el GPS
y verificar en tiempo real, que esta sea la correcta,
y poder complementarla con el trabajo en
gabinete a través de los sistemas de información
geográfica, lo que permitió obtener la cartografía
temática con los resultados de la inspección de
campo.
Se debe incluir información previa a la
inspección o durante la inspección si se
localizaron, afectaciones, régimen de propiedad,
uso de suelo y situación jurídica sobre
construcciones, ocupaciones y servidumbres.
La información sobre climatología se pudo
obtener a través de la CONAGUA o el Sistema
Meteorológico Nacional, ya que existe una red de
estaciones climatológicas, de la cual se pudo
identificar la estación más cercana al predio a
valuar y de ahí se pudo obtener el historial de la
zona y a partir de esta información se adquirieron
datos como:
• Temperatura media anual
• Precipitación media anual con su distribución
• Presencia de heladas
• Presencia de granizadas
• Sequías
• Inundaciones
• Otros meteoros
Esta información se complementa en campo para
el análisis y descripción de las características
agronómicas y agrológicas que el valuador
identifique.
De acuerdo con el procedimiento técnico, las
características edafológicas que debe incluir el
dictamen son:
• Color
• Textura
• Profundidad de la capa arable
• Pedregosidad
• Permeabilidad y drenaje
• Salinidad
• Erosión, tipo y grado
• Salinidad
Para finalizar con el apartado metodológico, el
valuador realiza el estudio de mercado donde
obtiene muestras de predios efectivamente
vendidos y procura que dichos comparables
tengan características semejantes al predio
valuado.
El Valor Comercial de terrenos rurales de uso
agropecuario resulta de la ponderación de sólo
dos indicadores: valor de mercado y valor de
capitalización de rentas, resultantes de la
aplicación de los enfoques valuatorios:
comparativo de mercado y de ingresos [24]. De
acuerdo con lo señalado y con apego al
procedimiento técnico para la realización de los
avalúos y realizado el análisis de los mismos, se
Revista de Ciencias Tecnológicas (RECIT). Volumen 5 (2): e221
8 ISSN: 2594-1925
tomó el enfoque comparativo de mercado y el
enfoque de ingresos para la realización de este
estudio.
3. Resultados y discusión
En este apartado se realiza una breve descripción
de los terrenos que fungieron como casos de la
investigación y se presentan los resultados de
mejoramiento después de la intervención de
restauración de tierras y reforestación de
vegetación, al final se muestra el análisis de los
avalúos realizados con el método de aplicación
utilizado.
En el caso 1, Bienes Comunales de Analco,
Ixtacamatitlan, Puebla, es un ejido localizado a
más de 120 kilómetros de la capital del Estado,
con una población aproximada de 320 personas
de los cuales 106 son ejidatarios. Este ejido
cuenta con una superficie de 664 hectáreas de las
cuales 140.30 son de uso común. El ejido se
encuentra dentro de la Sierra Madre Oriental y
forma parte de esta región montañosa, también
conocida como la subprovincia de Anáhuac.
Como antecedente, este predio no se encontraba
en etapa productiva debido a que su superficie de
65 hectáreas eran suelos endurecidos (Tepetates),
lo cual hace que las tierras no sean productivas,
lo que representó poco menos de la mitad de su
uso común.
De las características ambientales no se
detectaron afectaciones importantes en aire,
suelo, ruidos y vibraciones, radiaciones u otras
que tuvieran consecuencias sociales o legales en
el predio o su entorno. Tampoco se detectaron
restricciones por ocupaciones temporales o
servidumbres de paso.
De acuerdo con el Ordenamiento Ecológico
Regional del Estado de Puebla y conforme a lo
verificado en campo no existió ningún
ordenamiento ecológico en la zona
correspondiente que fuera requerido por algún
tipo de explotación llámese granjas, minas,
aprovechamiento forestal, entre otros.
Ahora bien, en febrero del 2013 el predio caso 1
tenía un valor inicial de $0.00 (cero pesos 00/100
M.N). Posterior al avalúo se desarrolló el
programa de restauración en donde se trabajaron
los dos polígonos, que en su conjunto dio un total
de 65 hectáreas para lo cual se realizaron las
actividades siguientes:
Consistieron en la roturación del suelo con el fin
de quebrar el tepetate para poder trabajar
directamente en suelo, otra actividad fue la
formación de terrazas individuales, para poder
ahí hacer posteriormente la reforestación.
Figura 7. Forma de roturación del suelo. Fuente:
Recuperado de Google.com, 2019.
Una vez hecha la roturación, se realizó en todo el
predio terrazas individuales, que pueden
describirse como plataformas circulares de 1.5
metros de diámetro en cuyo centro normalmente
se siembran árboles, la distribución de éstas en el
terreno se hace en tresbolillo.
Revista de Ciencias Tecnológicas (RECIT). Volumen 5 (2): e221
9 ISSN: 2594-1925
Figura 8. Realización de terrazas individuales. Fuente:
Recuperado de Google.com, 2019.
Figura 9. Vista de reforestación de terreno caso 1.
Fuente: CONAFOR, 2015.
En resumen, del primer caso se tiene lo siguiente;
Tabla 1. Inversión de caso 1. Fuente: Elaboración propia.
Monto de Inversión
$1,942,889.28
Hectáreas
65.00
Monto de inversión por
Hectárea
$29,890.60
Monto de inversión por
hectárea Anual
$5,972.00
Numero de Jornales
Generados
5,800
Monto de inversión en
Jornales
$986,000.00
% de la inversión total en
Jornales
49.25%
Una vez concluido el proyecto se realizó el
segundo avalúo y aunque en el contenido se
volvieron a considerar todas las variables que
señala tanto la Norma Mexicana, como el
procedimiento técnico, solamente se
desarrollaron las características en donde hubo
cambios a cuantificar y que influyeron
directamente en el avalúo.
Al mes de febrero del 2018 el predio tuvo un
Valor Final de $2,631,000.00 (Dos millones
seiscientos treinta y un mil pesos 00/100 M.N).
A la conclusión del proyecto además de los
nuevos valores reflejados en el nuevo avalúo del
predio se detectaron algunos valores intangibles
que por las características de los mismos no
pudieron ser cuantificables, sin embargo,
representaron un valor para la comunidad como
lo son: la generación de empleos, ya que el 50%
del recurso se invirtió en pago a jornaleros,
personas de la misma comunidad a las que se les
asignaron las actividades diversas del proyecto,
lo que en consecuencia trajo la disminución de la
migración, ya que en la época de cosecha había
gente que emigraba a trabajar a otros estados por
la falta de oportunidades en el ejido. La
incorporación de 65 hectáreas de estar obsoletas
a ser productivas, y la satisfacción personal de la
gente que participó en el proyecto, que de
acuerdo con los habitantes de la zona nunca esas
tierras habían sido fértiles, por lo que el legado
que dejan a su descendencia los hizo sentirse
orgullosos.
El caso 2 de estudio, correspondió a el Ejido de
San Pedro Almoloya, San Felipe, Guanajuato. Se
ubica al norte del municipio de San Felipe, en el
estado de Guanajuato, El ejido se encuentra
inscrito en el Registro Agrario Nacional y cuenta
con una superficie registrada de 15, 856 hectáreas
de las cuales 11, 936 hectáreas son de uso común,
la población del ejido es de 1, 220 personas de los
cuales 440 son ejidatarios y de estos solo 40 son
mujeres. De la superficie del Ejido, más de 70%
Revista de Ciencias Tecnológicas (RECIT). Volumen 5 (2): e221
10 ISSN: 2594-1925
corresponde a uso común, es por eso que el ejido
ha dividido esta área para la explotación de
cultivos diversos y pastoreo, pero también a
zonas que por su baja producción han quedado
obsoletas para actividades productivas, por lo
que la asamblea en la búsqueda de opciones
decidió entrar al programa de compensación
ambiental para el año del 2013, con una
superficie de 257 hectáreas.
De las características ambientales no se
detectaron afectaciones importantes en aire,
suelo, ruidos y vibraciones, radiaciones u otras
que tengan consecuencias sociales o legales en el
predio o su entorno. Tampoco se detectaron
restricciones por ocupaciones temporales o
servidumbres de paso. De acuerdo con la carta de
uso de suelo y vegetación a escala 1:200,000
serie IV del INEGI, el predio estaba compuesto
principalmente por vegetación de pastizal, con
algunas zonas de bosque de coníferas, aunque en
la región también existía vegetación como
matorral y pastizal inducido. Con relación a la
erosión, ésta se presentó del tipo hídrico y por
compactación.
El grado de erosión fue de ligera a moderada en
varias zonas. Es importante señalar, que esta área
ha padecido algunos incendios en épocas
anteriores al año 2019, lo que favoreció las
condiciones para el aumento de la erosión. Para
la elaboración del procedimiento técnico, se
realizó el método de la línea de Canfield para
determinar la cobertura vegetal del predio y
mediante el coeficiente de agostadero de la
Secretaría de Agricultura, Ganadería y
Desarrollo Rural (SAGARPA) para determinar la
productividad del predio.
El valor del predio al mes de febrero de 2013 fue
de $9,183,000 (NUEVE MILLONES CIENTO
OCHENTA Y TRES MIL PESOS 00/100
M.N.)
El proyecto de restauración con una duración de
cinco años inició con la exclusión del predio con
un cercado de 10.7 Kilómetros de postes de fierro
con alambre de púas para impedir el paso al
ganado.
Figura 10. Cercado de alambre de púas, caso 2. Fuente:
Elaboración propia.
Debido al índice alto de erosión en el predio se
realizaron diferentes obras de suelo,
aprovechando el material de la zona, esto con el
objetivo de poder contener los procesos de
degradación, perdida del suelo y favorecer la
retención de la humedad.
Entre las obras que se realizaron fueron: zanjas
trincheras, barreras de piedra, cabeceo de
cárcavas y presas de piedra. Una vez que estas
obras empiezan a dar resultados se prepara el
suelo para la reforestación, también se realizaron
terrazas individuales y estas terrazas reciben la
reforestación.
Revista de Ciencias Tecnológicas (RECIT). Volumen 5 (2): e221
11 ISSN: 2594-1925
Figura 11. Cabeceo de cárcavas, caso 2. Fuente:
Elaboración propia.
Para la reforestación del lugar se plantaron
100,000 plantas, de Pino y Encino, con la técnica
de marco real, así como Agave, en las zonas
donde el suelo tenía una profundidad de 15
centímetros. Para reforzar la reforestación, se
realizaron actividades como fertilización, riegos
de auxilio en la temporada de sequía y la apertura
de brecha cortafuegos para proteger la
reforestación de incendios posibles.
En resumen, del segundo caso se tiene lo
siguiente;
Tabla 2. Inversión de caso 2. Fuente: Elaboración propia.
Monto de Inversión
$ 4,598,078.80
Hectáreas
257.00
Monto de inversión por
Hectárea
$17,891.40
Monto de inversión por
hectárea Anual
$3,578.28
Numero de Jornales
Generados
15,350
Monto de inversión en
Jornales
$2,301,500
% de la inversión total en
Jornales
50.07%
Una vez concluido el proyecto y para contar con
las mismas condiciones que el caso 1, se realizó
de nuevo el avalúo, en el mismo mes, pero cinco
años después. Para el segundo avalúo se
actualizaron los valores del método de valor de
capitalización de rentas, así como los valores del
método de capitalización de mercado, las
características que cambiaron en relación al
primer avalúo fueron qué; las especies
reforestadas se contabilizaron y se les dio el valor
de planta de vivero, que no cuenta con permisos
para aprovechamiento forestal, ni cuenta con la
edad para aprovechamiento, la sobrevivencia de
las especies fue de un 65% en promedio. La
superficie de agostadero tuvo muy buena
recuperación, y hubo retención de la degradación
en la zona, las condiciones para pastoreo se
hicieron óptimas para la práctica.
Las obras de suelo realizadas en el año del 2013
no se contabilizan como mejoras, ya que al año
2018 que se realizó el segundo avalúo, estas ya
habían cumplido su función y esto se ve reflejado
tanto en la disminución de la degradación de
suelos, como en la recuperación de la cubierta
vegetal. El valor del segundo avalúo a marzo del
2018 fue de: $15,020,000 (QUINCE
MILLONES VEINTE MIL PESOS 00/100
M.N).
La disminución de la migración fue uno de los
fenómenos que la gente percibió casi de manera
inmediata y así lo expresaron. Además de que en
ese momento buscaron revertir este proceso e
invitar a sus migrantes que regresaran.
A partir de esta experiencia, los ejidatarios
aprovecharon este tipo de programas y hasta
marzo del 2018, este ejido ya ha participado con
11 proyectos, entre ellos, restauración de suelos,
reforestación y pago por servicios ambientales,
entre otros.
Y finalmente, para el caso 3, correspondió al
Ejido Panuco, Panuco, Zacatecas, se localiza en
el municipio del mismo nombre en el estado de
Zacatecas, aproximadamente a 20 kilómetros de
Revista de Ciencias Tecnológicas (RECIT). Volumen 5 (2): e221
12 ISSN: 2594-1925
la capital del estado. Este ejido cuenta con una
superficie de 4,950.87 hectáreas, de las cuales
2,112.62 corresponde a áreas parceladas, 31.39
hectáreas a asentamientos humanos y 2,806
hectáreas a uso común RAN, la población que
vive en el ejido eran aproximadamente 963
habitantes [3].
El ejido decidió entrar al programa de
compensación ambiental en el año del 2013,
específicamente en el paraje Las Crucitas, parte
del uso común, el cual según los planos
presentados eran 340 hectáreas. Al interior del
predio, no se detectó ningún tipo de
contaminación en aire, agua o suelo, ni se
identificó alguna forma de explotación como
minas o granjas, tampoco se localizó alguna
restricción de paso u ocupación dentro del predio.
De acuerdo con la carta de uso de suelo y
vegetación serie IV del INEGI, la vegetación de
la zona era pastizal natural y su uso era de
agostadero, lo cual correspondió también a la
información obtenida en campo.
El avalúo realizado de este ejido con fecha de
febrero del 2013 dio como resultado un valor de
$8,279,000.00 (OCHO MILLONES
DOSCIENTOS SETENTA Y NUEVE MIL
PESOS 00/100 M.N.)
Una vez que el ejido ingresó al programa de
restauración y se analizaron las características del
terreno y los niveles de degradación, se realizó
una inversión de $3,469,314.83 para desarrollar
el proyecto en 340 hectáreas, en donde se
realizaron las siguientes actividades; se levantó
una cerca de protección de 8.13 Kilómetros el
cual consistió en la limpieza, trazo de línea,
apertura de pozos para los postes y construcción
del mismo, incluyó 4 hilos de alambre de púas,
dos separadores entre postes y postes de fierro a
cada 4 m, retenidas a cada 100 m. Esta actividad
fue con el fin de excluir el ganado del predio.
Figura 12. Cercado de poste de fierro con alambre de púas.
Fuente: CONAFOR, 2018.
Una vez concluida la exclusión del predio se
realizaron las obras de restauración de suelos
como zanjas bordo manual, barreras vivas,
terrazas individuales y presas de llantas. Esto con
el objetivo de tratar de contener la degradación,
retener la humedad en el suelo y prepararla para el
momento de la reforestación [25].
Figura 13. Presa de llantas, caso 3. Fuente: CONAFOR,
2015.
Revista de Ciencias Tecnológicas (RECIT). Volumen 5 (2): e221
13 ISSN: 2594-1925
Figura 14. Vista de zanja-bordo, caso 3. Fuente:
CONAFOR, 2015.
Para las actividades de reforestación se realizó
una adquisición de 70,000 árboles de Mezquite,
Palma y Pino piñonero, así como 85,000 plantas
de nopal y maguey, las cuales fueron reforestadas
al segundo año una vez iniciado el proyecto.
Figura 15. Reforestación, caso 3. Fuente: CONAFOR,
2015.
En resumen, para este caso se muestra la tabla 3;
Tabla 3. Inversión de caso 3. Fuente: Elaboración propia.
Monto de Inversión
$ 3,469,314.83
Hectáreas
340.00
Monto de inversión por
hectárea
$10,204.00
Monto de inversión por
hectárea Anual
$2,040.00
Numero de Jornales
Generados
13,690
Monto de inversión en
Jornales
$2,053,500
% de la inversión total en
jornales
59.25%
La población de árboles de especies como pino
piñonero, mezquite y palma alcanzaron una
altura promedio de 1.30 m que, si bien, aún
corresponde a medidas consideradas como de
vivero, pero el costo por estas especies tiene un
valor mayor que cuando se realizó la adquisición,
la población de estas especies es de 50,000
árboles distribuidos en las 340 hectáreas. Entre
las mejoras al terreno se contabilizo el cercado de
poste de fierro con alambre de púas, la presa de
mamposteo y las zanjas derivadoras de
escorrentía, mientras que las obras de suelo como
las zanjas bordo y las terrazas individuales ya no
se contabilizaron, en virtud de que ya cumplieron
su función y el valor de ésta fue trasladado a los
resultados en el predio.
El segundo avalúo con fecha de febrero del 2018
dio como resultado un valor de: $16,479,000.00
(DIECISEIS MILLONES
CUATROSCIENTOS SETENTA Y NUEVE
MIL PESOS 00/100 M.N.)
Uno de los primeros cambios que la gente
manifestó, fue la disminución del vandalismo y
la delincuencia, ya que se generaron fuentes de
trabajo. También la sinergia entre la población,
ya que se elaboraron grupos de trabajo para las
Revista de Ciencias Tecnológicas (RECIT). Volumen 5 (2): e221
14 ISSN: 2594-1925
actividades, no solo las de campo, sino también
se organizaron para la distribución de alimentos
y la adquisición de la planta. Durante el segundo
año del proyecto en 2015, se empezó a ver el
retorno de la fauna ya que hubo avistamientos de
mapache, zorrillo, coyote, conejo, ardilla y
liebre. La reincorporación a las actividades
productivas de algunas personas de la tercera
edad, como supervisores en campo, quienes
dijeron sentirse nuevamente motivados por ser
parte del proyecto. Reactivación de la economía,
ya que se generó empleo, pero también se
recibieron visitas de dependencias federales,
estatales, escuelas tecnológicas y escuelas
secundarias interesadas en conocer el proyecto,
por lo que el negocio local tuvo un ingreso
adicional. Esto permitió tener recurso y
capacitación para generar proyectos productivos
sustentables en el ejido, y que admitiera
promover prácticas de manejo integral y el
fortalecimiento para la creación de un
ordenamiento territorial.
4. Conclusiones y hallazgos
En el caso de los agricultores, este tipo de
ejercicio brinda la idea de cuánto cuesta
rehabilitar una parcela, aunque la restauración de
un predio depende de una variedad de
condiciones, este tipo de ejercicios presenta
situaciones reales de inversión por hectárea para
poder ejecutar proyectos de renovación.
Los tres casos mostraron características
geográficas físicas y sociales completamente
diferentes, lo que permite identificar
peculiaridades, pero con relación a lo que el
ejercicio de valuación señala es: el monto de
inversión para la restauración de un predio
disminuye, entre mayor sea la cantidad de
hectáreas a restaurar.
De los proyectos de restauración el 50% en
promedio es destinado a la generación de jornales
para el desarrollo del proyecto, por lo que ese
recurso queda en la localidad para beneficio de la
población.
Para los tres casos el valor de la hectárea se
duplicó una vez restaurado el predio, sin
embargo, también se habla de un programa
impulsado por el Gobierno Federal, es decir, la
inversión es a fondo perdido.
Otro ámbito por resaltar es en el aspecto social,
en todos los casos se identificó una sinergia al
momento de desarrollar los proyectos, problemas
como la inseguridad y la migración tuvieron una
disminución, perceptible casi de inmediato para
la población de la localidad.
Para el caso de los profesionales en valuación
este ejercicio sirve para evaluar la pertinencia de
la normatividad existente, para el caso de la
valuación agraria o valuación agropecuaria, ya
que esta requiere de un mayor conocimiento y en
muchos casos el apoyo multidisciplinario, por lo
que es importante apreciar cómo se debe de
cubrir cada uno de los requerimientos y ser muy
certero durante el proceso, para poder identificar
todos los bienes tangibles e intangibles que se
encuentren durante esta fase.
Al lograr que las tierras de cultivo sean más
productivas, se disminuyen los costos de
producción al utilizar menos fertilizantes, genera
empleos en las localidades, lo que disminuye la
migración de los campos de cultivo, fortalece el
campo como un sistema y al incrementar los
precios de los predios rurales, ocasiona reducir
las fuerzas centrifugas que genera el crecimiento
urbano.
En el marco del día mundial de la lucha contra la
desertificación 2018, la convención de las
Naciones unidas, promovió esta celebración con
el lema: "La tierra tiene un verdadero valor:
invierta en ella". Este organismo, señala que: Al
convertir la degradación de la tierra en
restauración de la tierra, se puede realizar todo el
Revista de Ciencias Tecnológicas (RECIT). Volumen 5 (2): e221
15 ISSN: 2594-1925
potencial de la tierra. Una tierra saludable y
productiva puede traer no solo beneficios
ambientales, sino también beneficios
económicos significativos [2].
Esta convención señala que, si los productores
invirtieran una parte de sus ganancias en la
restauración de la tierra, esta será fértil durante
más tiempo y en consecuencia el costo de
producción sería menor, entonces la
responsabilidad va desde el consumidor, quienes
tendrían que pagar precios justos y consumir
variedad de productos.
La investigación, intenta promover la inversión
para la ejecución de proyectos, conservación y
restauración de las tierras para que no sea el
gobierno el único en invertir en este tipo de
programas, sino que también los agricultores y
empresarios inviertan para evitar la degradación
o restaurar las tierras improductivas.
Otra cuestión de resaltar es que, el estudio
realizado abona directamente al método de
restauración de suelos agrarios donde se
aplicaron avalúos de tipo comercial antes y
después de intervenidas las tierras, de esta
manera, se establece la relación restauración-
valuación y la pertinencia de indagar sobre este
tipo de bienes.
5. Reconocimiento de autoría
Marisela Moreno Medina: Conceptualización,
metodología, validación, análisis formal,
investigación, recursos, curación de datos,
escritura-borrador original, administración del
proyecto. Francisco José Martín del Campo
Saray: Metodología, análisis formal,
investigación, escritura-revisión y edición,
visualización, supervisión, administración del
proyecto.
Referencias
[1] INDAABIN Instituto de Administración y Avalúos de
Bienes Nacionales, recuperado de:
https://www.gob.mx/indaabin/que-hacemos
[2] CNULD. Convención de las Naciones Unidas para
Combatir la Desertificación. “Comunicado de prensa en el
marco de la conmemoración del El Día Mundial de Lucha
contra la Desertificación”, 17 de junio del 2018.
Recuperado de: https://www.unccd.int/actions17-june-
world-day-combat- desertification/celebrate-2018wdcd
[3] INEGI: Instituto Nacional de Estadística y Geografía.
“Conjunto de datos de erosión de suelos, escala 1:250 000
serie I, continuo nacional. Elaboración de mapas” 2009-
2013, 2014.
[4] INEGI: Instituto Nacional de Estadística y Geografía.
“Resultados principales de la Encuesta Nacional
Agropecuaria”, 2013.
[5] E. L. Sánchez, Evaluación social del programa
“Restauración forestal en cuencas hidrográficas
prioritarias” con localidades mazahuas del sistema de
microcuencas prioritarias Cutzamala, 2019.
[6] G. de España, “Estrategia Nacional de Infraestructura
Verde y de la Conectividad y Restauración Ecológicas”.
Vicepresidencia cuarta del Gobierno, Ministerio para la
transición ecológica y el reto demográfico, 2020.
https://bit. ly/2N9mSzz.
[7] I. Giol y Soldevilla, “Tratado de Agrimensura”.
Madrid, España: Editorial MAXTOR. Pág. 65-68, 2003.
[8] M. Simón Rojo, D. Parra, N. Morán Alonso, R.
Córdoba Hernández, E. D. Labra López, A. Godín ... y R.
Sota, “Suelos agrarios abandonados en el Área
Metropolitana de Madrid y estrategias de recuperación”,
2021.
[9] H. Renting, M. Schermer, and A. Rossi. "Building food
democracy: Exploring civic food networks and newly
emerging forms of food citizenship." The International
Journal of Sociology of Agriculture and Food 19 (3):289-
307, 2012.
[10] M. Dubbeling, G. Santini, H. Renting, M. Taguchi, L.
Lançon, J. Zuluaga, L. De Paoli, A. Rodriguez, and V.
Andino. "Assessing and planning sustainable city region
food systems: Insights from two Latin American cities."
Sustainability 9 (8):1455, 2017.
https://doi.org/10.3390/su9081455.
[11] A. Baysse-Lainé, and C. Perrin, "Les espaces
agricoles des circuits de proximité: une lecture critique de
la relocalisation de l’approvisionnement alimentaire de
Millau." Natures Sciences Sociétés 25 (1):21-35, 2017.
https://doi.org/10.1051/nss/2017017.
[12] S. Cesaro, “La experiencia de los bio-distritos: el
ejemplo del Bio-Distretto Cilento y las oportunidades para
los territorios de la Comunidad Valenciana”, 2018.
Revista de Ciencias Tecnológicas (RECIT). Volumen 5 (2): e221
16 ISSN: 2594-1925
[13] V. Caballer Mellado, “Valoración Agraria, Teoría y
Práctica”: México: Ediciones Mundiprensa. Pág.15-78,
2008.
[14] V. Caballer Mellado, “Valoración Agraria y Rural,
Teoría y Práctica”: México: Ediciones Mundiprensa. Pág.
105-166, 2019.
[15] Enciclopedia de la Ciencia Australiana. “Institutions
of Surveyors”, 2018. recuperado de:
http://www.eoas.info/biogs/A000227b.htm
[16] AIC. Appraisal Institute of Canada. “Tasadores de
Canadá”, 2019. Recuperado de:
https://www.aicanada.ca/fr/evenements-aic/seminaires-et-
evenements/
[17] ASFMRA. American Society of Farm Managers and
Rural Appraisers. Sociedad Americana de
Administradores Agrícolas y Tasadores Rurales, 2019.
Recuperado de: https://www.asfmra.org/about-us/about-
us-page
[18] C. A. Restrepo Ramirez, “Determinación de las
variables explicativas a utilizar para la aplicación de un
modelo multicriterio en la valoración de predios rurales
destinados a la producción de banano de exportación en
los municipios de zona bananera, aracataca y pueblo viejo,
departamento del Magdalena”, 2020.
[19] M. G. Ariza, y O. V. González, “Agricultura de
conservación y sus impactos”. Experiencias de la
asociación española agricultura de conservación suelos
vivos con algunas metodologías de evaluación mediante
indicadores, s/f.
[20] V. Carracedo, J. C. García-Codron, C. Garmendia, y
V. Rivas, “Conservación, Gestión y Restauración de la
Biodiversidad”, s/f.
[21] G. A. H. Dzib, “Evaluación de impacto
socioeconómico y ecológico del Programa Nacional
Forestal (PRONAFOR) en su componente III (Modalidad
B1, sobre conservación y restauración) en los ejidos
Eugenio Echeverría Castellot I y La Guadalupe, en el
municipio de Calakmul, Campeche” (Doctoral
dissertation, Universidad Autónoma de Campeche). 2018.
[22] E. Ceccon, “Restauración en bosques tropicales:
fundamentos ecológicos, prácticos y sociales”. Ediciones
Díaz de Santos, 2014.
[23] G. Graciano-Ávila, E. Alanís-Rodríguez, O.A.
Aguirre-Calderón, E. A. Rubio-Camacho, y M. A.
González-Tagle, “Estructura y diversidad postincendio en
un área del matorral espinoso tamaulipeco”. Polibotánica,
(45), 89-100, 2018.
[24] INDAABIN. “Procedimiento técnico PT-TR para la
elaboración de trabajos valuatorios que permitan
dictaminar el valor comercial y/o el valor de realización
ordenada de terrenos rurales de uso agropecuario”.
Procedimientos de carácter técnico en Materia Valuatoria,
Publicado en el Diario Oficial de la Federación, el lunes 12
de enero de 2009.
[25] PROCEDIMIENTO Técnico PT-TGF para la
elaboración de trabajos valuatorios que permitan
dictaminar el valor de terrenos urbanos, en transición o
rurales de gran fondo, por el método de franjas, s/f.
Derechos de Autor (c) 2022 Marisela Moreno Medina, Francisco José Martín del Campo Saray
Este texto está protegido por una licencia Creative Commons 4.0.
Usted es libre para compartir —copiar y redistribuir el material en cualquier medio o formato — y adaptar el documento —
remezclar, transformar y crear a partir del material— para cualquier propósito, incluso para fines comerciales, siempre que
cumpla la condición de:
Atribución: Usted debe dar crédito a la obra original de manera adecuada, proporcionar un enlace a la licencia, e indicar si se
han realizado cambios. Puede hacerlo en cualquier forma razonable, pero no de forma tal que sugiera que tiene el apoyo del
licenciante o lo recibe por el uso que hace de la obra.
Resumen de licencia - Texto completo de la licencia
